根据《中华人民共和国审计法》的规定，按照2014年6月16日新郑市人民政府《关于龙湖镇林锦店社区项目建设有关问题》（新郑会纪〔2014〕10号）工作安排，新郑市审计局派出审计组,自2017年9月30日至11月16日，对林锦店新型社区项目拆迁补偿安置成本进行了审计。

　　一、项目建设基本情况

　　（一）林锦店新型社区项目区建设情况

　　1.工程规划情况。

　　林锦店新型社区项目（又名林锦店安置区），位于龙湖镇郑新路和祥安路交叉口西南角，占地125.65亩，规划建筑总面积267179.15平方米，分两批取得建设工程规划许可证。共规划高层住宅16栋，1732户，建筑面积202430.14平方米；规划地下车库及人防工程55986.53平方米；规划集中商业用房一栋5919.89平方米；规划12班制幼儿园一所2842.59平方米。

　　2013年9月建成新郑市龙湖实验小学一所，占地34.74亩，已办理《建设用地规划许可证》，已完成教育用地划拨土地公示，但尚未取得《国有土地使用证》及《建设工程规划许可证》，施工图建筑面积11176.96平方米，包括小学综合楼及餐厅。

　　2.工程建设情况。

　　林锦店新型社区项目开发单位郑州双湖置业有限公司（以下简称双湖置业），设计单位机械工业第六设计研究院有限公司，监理单位新郑市建设工程监理公司，主要施工单位为华宇广泰建工集团有限公司、河南省华美龙路桥房建工程有限公司及郑州正岩建设有限公司。

　　一期工程于2012年6月开工建设，截至2017年7月，各期各单体工程已竣工，并经过了联合验收。总建筑面积279379.23平方米，其中：安置区总建筑面积268129.07平方米，实验小学总建筑面积11250.16平方米。

　　林锦店新型社区项目超规划建筑面积2310.86平方米，基中：村民办事大厅（单层钢结构）541.65平方米，集中商业（加建一层）1696.01平方米，实验小学门卫及传达室73.20平方米。

　　目前，已安置分配住宅6栋（2#、3#、5#、9#、10#、11#），其他10栋安置房尚未安置分配，实验小学已投入使用。

　　项目中有6397.37平方米便民店属于郑州双湖置业有限公司自持。

　　（二）项目用地及配套开发用地情况

　　1.林锦店新型社区项目用地125.65亩，已办理国有土地使用权证；国有划拨地（龙湖实验小学）34.74亩。已经配套开发用地590.27亩，待履行招拍挂手续配套开发用地309亩。

　　2.项目用地获取过程及有关文件规定如下：

　　（1）2011年11月12日《龙湖镇林锦店新型社区林锦店村改造实施方案》明确：项目位于新郑市龙湖镇东部，双湖大道南、郑新快速路东西两侧，项目执行新政〔2011〕15号文件，建筑面积安置开发比1：2.5以内的配套开发商品房及所需的土地，享受相关优惠政策。

　　规划项目总用地面积552亩，其中：规划安置用地面积共计129.45亩、配套开发用地422.55亩。

　　（2）2012年8月17日新郑市人民政府办公室第7期《政府工作通报》明确：根据龙湖镇政府与郑州双湖置业有限公司于2012年5月19日签订的协议书及依据协议书制定的林锦店项目改造方案，由南龙湖宜居教育园区管委会、龙湖镇政府负责审计核定项目实际发生的拆迁安置成本，以拆迁安置补偿成本为基数，按照净地130万元/亩的开发用地单价，据实核定计算项目开发用地面积；对具备招拍挂条件的项目用地，按照该项目一期方案分期实施招拍挂；待项目拆迁补偿完毕和安置房全部建成交付后，进行统一通算。

　　（三）项目审批情

　　1.2011年11月15日新郑市合村并城规划建设指挥部《关于对龙湖镇林锦店新型社区林锦店村改造项目的批复》（新合建〔2011〕10号）文件：原则同意龙湖镇政府提出的关于龙湖镇林锦店新型社区林锦店村改造项目实施方案。

　　2.2012年5月19日龙湖镇政府与双湖置业签订了《协议书》，确定了项目改造方案，协议约定：

　　（1）龙湖镇政府对纳入改造项目范围内的全部开发用地以招拍挂方式按照每亩净地130万元出让给双湖置业。开发用地招拍挂时超出净地每亩130万元的土地出让金净收益部分，龙湖镇政府负责按照政策报新郑市政府批准全额用于双湖置业该项目的拆迁安置和道路绿化、水电等基础设施建设。

　　（2）龙湖镇政府审计核定林锦店项目实际发生的拆迁补偿安置成本，并以该拆迁补偿安置成本为基数，按照净地每亩130万元的开发用地单价，据实核定计算林锦店项目开发用地面积。拆迁补偿安置成本冲抵土地出让金（据实审定，按有关程序办理）。

　　（3）项目用地范围内的拆迁补偿安置成本包括以下范围：地上附属物拆迁补偿费、奖补费、财务费用、土地补偿费、社保费、建设用地新增费及安置土地成本等；安置房建设成本、村民过渡安置费、公共服务设施及林锦店小学迁建建设成本及七通一平费、税费、光缆和电缆的清理拆除费用等；其他应当计入拆迁补偿安置成本范围的费用。

　　二、拆迁补偿安置成本审计情况

　　林锦店新型社区项目拆迁补偿安置成本报审金额161241.68万元，审定金额140572.53万元，审减金额20669.15万元。由具有会计审计资质的河南华夏会计师事务所有限公司（以下简称华夏事务所）具体核实，华夏事务所于2017年11月15日出具《林锦店新型社区项目拆迁安置补偿成本费用专项审计报告》豫华夏会审字（2017）第540号，并对其出具报告的真实性、准确性、完整性负责。主要情况如下：

　　（一）林锦店项目实际已发生拆迁安置补偿成本送审金额135650.13万元，审定130074.29万元，审减5575.84万元。具体情况如下：

　　1.土地征用及拆迁补偿费审定68711.49万元。

　　（1）通过财政支付拆迁补偿成本费用63831.81万元（其中：新郑市财政局支付4785.00万元，新郑市龙湖镇财政分局支付项目费用58641.90万元，新郑市郭店镇财政分局支付项目费用404.91万元）。

　　（2）双湖置业直接支付土地征用及拆迁补偿费用4879.68万元。其中：拆迁奖补费和拆迁工作经费等1137.79万元，安置区用地上缴扣解费、税费、服务费1217.16万元，新增建设用地费、社保费、税费等2524.73万元。

　　2.建安成本56423.58万元, 包括安置一期、安置二期、实验小学及其配套设施、绿化等工程。

　　3.安置房管理费用2350.26万元，包括土地使用税、车船使用税、其他成本费用等。

　　4.已缴纳税金1100.00万元。

　　5.支付村民过渡费1488.96万元（2017年8月-11月）。

　　（二）待发生费用预测数报审金额25591.55万元，审定10498.24万元，审减15093.31万元。具体情况如下：

　　1.待发生土地征收、过渡费及物业费991.86万元。

　　（1）后续支付林锦店村民临时过渡安置费606.24万元。2017年8月21日，新郑市龙湖镇林锦店社区居民委员会及龙湖镇政府提供的《情况说明》“截止目前，经组织人口摸底实际需要安置的人口共约2567人”，按照2300口人规划设计，约有267人将分不到该批安置房。预计2017年9月底现有安置房分房结束，分过房的人过渡费再延付3个月，但目前分房仍未结束,暂按6个月预计过渡费,2017年10月至2018年3月共6个月合计约414.00万元(2300×300×6)。剩余缺口安置房约267人再延付24个月计过渡费，300元/月/人，约192.24万元(267×300×24)。合计后续林锦店村过渡费约606.24万元。

　　（2）后续支付李垌村村民临时过渡安置费110.52万元。李垌村待安置人数307人，2018年1月至2018年6月计6个月，每人每月600元。共计110.52万元。

　　（3）待发生林锦店村物业管理费用275.10万元。林锦店新型社区项目建筑面积268129.07平方米，扣除地下面积57273.67平方米，违建面积2237.66平方米平方米，自持商业面积6397.37平方米，已交房面积60710.58平方米，物业用房面积867.94平方米，目前应由双湖置业承担物业费面积140641.85平方米。根据双湖置业林锦店项目2016年7月 14#凭证后附物业费收费标准为1.63元/平方米。按12个月测算，待发生物业管理费275.10万元。

　　2.待发生相关税费2349.63万元。

　　3.待发生报批报建其他预计费用（包括面积实测、权籍调查、配图、防雷检测、规划等方面的费用）69.20万元。

　　4.待发生林锦店安置房缺口建设费用7087.55万元。

　　2017年8月21日，新郑市龙湖镇林锦店社区居民委员会及龙湖镇政府提供的《情况说明》“截止目前，经组织人口摸底实际需要安置的人口共约2567人”，规划设计安置2300人,有267人需另行安置，依据《郑州市城乡规划管理技术规定》3.3条居住区公共服务设施配建的要求，需安置增加的住宅面积及公共服务设施的建筑面积合计31935平方米，以已建成的林锦店安置房平均成本标准加应负担土地上解费、服务费测算预计缺口建设费用约7087.55万元（31935平方米×2150元=68660250元+土地上解费、服务费（4893561.38元+835966.92元）/121.8 亩/666.66平方米×31395平方米=70875525.12元）。

　　三、审计发现的主要问题

　　（一）擅自提高建设项目容积率

　　林锦店新型社区项目用地面积83766.50平方米，规划总建筑面积266319.22平方米，其中地上建筑面积209176.19平方米，容积率为2.499，而实际总建筑面积268129.07平方米，其中地上建筑面积210855.40平方米，容积率为2.517。

　　（二）龙湖实验小学未按规定办理《国有土地使用证》及《建设工程规划许可证》

　　新郑市龙湖实验小学，总占地34.74亩，总建筑面积11250.16平方米，2013年9月建成使用，截至审计日未办理《国有土地使用证》及《建设工程规划许可证》。

　　（三）未按合同约定日期交房

　　根据龙湖镇政府与双湖置业《协议书》第八条“确保二十个月内，将竣工验收后的安置房交给龙湖镇政府，由龙湖镇政府负责安置房的分配”的规定，此协议签订于2012年5月19日，应于2014年1月19日完成。该项目于2017年7月竣工验收，延期交房造成增加该项目安置成本4710.79万元（已发生过渡费3994.03万元，待发生过渡费716.76万元）。（四）部分征地拆迁安置补偿费未经“三资”帐户，直接支付村民及村委

　　林锦店项目大部分征地拆迁安置补偿费用通过新郑市龙湖镇财政分局支付，有直接支付给村民的，也有先支付给村委“三资户”，再通过“三资户”支付村民的。本次审计龙湖镇未提供村委“三资户”支付村民的原始支出单据。

　　四、其他需要注意的事项

　　（一）龙湖镇人民政府未按实施方案取得安置房差价收入

　　根据新合建〔2012〕10号批复的《龙湖镇林锦店新型社区林锦店村改造实施方案》：“因开发每套住房面积设计不均，分房时每套的实际面积和居民所应得的面积之间多出或不足的部分，按双方商定价格补差”。审计未发现龙湖镇按照上述实施方案取得安置房差价收入，必须加强安置管理工作，按照方案规范实施，确保政府投入不受损失。

　　（二）项目实施中未明确取得安置资格户籍截止日期

　　审计发现，该项目实施中未明确规定取得安置资格户籍截止日期，造成安置人数不断增加变化，安置成本不断攀升。至今，据龙湖镇政府及林锦店村民委员会出具《情况说明》“截止目前，经组织人口摸底实际需要安置的人口共约2567人”，规划设计安置2300人,有267人需另行安置，预计需安置增加的住宅面积及公共服务设施的建筑面积合计31935平方米7087.55万元。

　　（三）拆迁补偿安置成本中华南城项目支出费用占6773.50万元

　　审计发现，该项目拆迁补偿安置成本中龙湖镇政府与双湖置业共支付华南城项目6773.50万元。2012年7月18日龙湖镇政府与双湖置业签订《补充协议》补充约定如下：原属于林锦店改造项目的位于郑新快速路以东、双湖大道以南的2011C1807土地纳入华南城项目建设。该地块支出费用6773.5万元。其中：征地补偿款849.79万元,拆迁安置补偿款5793.60万元，社保费63.9482万元（每公顷8.91万元），新增建设用地使用费66.1620万元（除占用村庄土地外新增建设用地33080.97平方米,每平方米20元）。

　　龙湖镇应分别单独核算辖区内每个项目收支情况，避免出现项目支出收入混淆不清，造成政府损失。

　　五、处理结果及审计建议

　　针对上述审计发现的问题，新郑市审计局已依法出具了审计报告。建议龙湖镇人民政府应加强拆迁安置管理工作，明确安置截止日期，拆迁安置档案一户一档，认真核实拆迁安置补偿费用及安置住房面积，拆迁资金通过“三资”帐户支付，对多分配住房采取措施予以追收房屋价款；应加强对安置房开发企业监管工作。一是加强安置房及其学校手续办理工作。二是采取有效措施督促双湖置业尽快建成预计增加安置房31935平方米。三是在今后安置房建设，加强进度管理，避免出现建设速度过慢导致成本增加，拆迁户无法及时安置问题发生；应及时关注待发生费用测算结果的后续实际支出情况，不排除由于各种原因，出现超投资或减少投资现象，加强监管，尤其是出现减少投资现象，应书面及时向市政府汇报，予以调减预估投资金额。

　　六、需要说明的问题

　　征地拆迁安置补偿费用本次审计暂按新郑市龙湖镇财政分局支付数额确认成本。关于林锦店社区具体拆迁户数、拆迁土地、需要安置人数、面积、拆迁资金支出、土地配置是否合规，本次审计未涉及。

　　七、整改情况

　　截至目前，新郑市龙湖镇人民政府正按审计要求期限积极整改并应将整改情况及时对外公布。